Рынок аренды жилья пора переводить в леи

Рынок аренды жилья, как правило, с опозданием реагирует на изменение экономической ситуации, поэтому нынешний кризис в финансовой системе Молдовы он еще не отыграл. Однако некоторое снижение ставок аренды эксперты отметили и в течение 2014 года. Хотя в целом ситуация в сегменте жилой аренды в течение года была более или менее стабильной.

 

Все квартиры, сдаваемые внаем в Кишиневе, делят на две группы: львиная доля – 80% приходится на жилье эконом-класса и 20% занимает жилье бизнес-класса. Эконом-класс – это квартиры в домах типовых серий в спальных районах города и в удовлетворительном состоянии. Наниматели такого жилья наши сограждане – молодые семьи и студенты. Жилье бизнес-класса – это квартиры в новых домах, с хорошим ремонтом, полностью укомплектованные мебелью и бытовой техникой, расположенные в центре города или вблизи главных магистралей городских районов. Такое жилье арендуют работники посольств, иностранных миссий, бизнесмены и преуспевающие сотрудники местных компаний.

 

Рынок аренды квартир в сегменте эконом-класса наиболее подвержен сезонным колебаниям. По словам директора агентства недвижимости Nika Imobil Петра Олейника, в прошлом году ситуация развивалась по стандартной схеме, летом после окончания учебного года затишье, а осенью арендаторы активно включились в поиск нового жилья. Ажиотаж продолжался до ноября, после этого рынок вернулся в спокойное состояние, и будет находиться в нем до начала следующего сезона. По данным агентства Nika Imobil стоимость найма квартир в 2014 году оставалась на уровне прошлых лет. В среднем однокомнатные квартиры сдавались по цене 130-150 евро в месяц, двухкомнатные – по 150-200 евро, трехкомнатные 200-250 евро. То есть цена варьирует от 3 до 5 евро за кв. м общей площади. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно.

 

Специалист агентства недвижимости ProImobilGrup Виктория Китик, отмечает, что спрос на рынке аренды по сравнению с предыдущим периодом не изменился. «Топовыми» по - прежнему остаются одно и двухкомнатные квартиры, особенно в новострое и в хороших районах: Центре, Ботанике, Рышкановке. Диапазон ставок аренды на однокомнатные квартиры от 150 до 300 евро. Учитывая, что площадь некоторых «однушек» (60 – 65 кв. м) сопоставима с двухкомнатными и даже трехкомнатными квартирами на вторичном рынке. Но цена аренды в течение года упала примерно на 50 евро.

 

На вторичном рынке двух и трехкомнатные квартиры с евроремонтом и мебелью сдают по цене минимум 180 и максимум 350 евро, в среднем 250-300 евро. И клиенту зачастую неважно новострой это или «вторичка», лишь бы квартира была в хорошем состоянии.

 

«Структура спроса на рынке жилой аренды в 2014 году не изменилась,- согласен директор агентства недвижимости Euroimobil,Раду Шитов.- Самые востребованные - двухкомнатные квартиры в Центре. Хорошим спросом здесь также пользуются трехкомнатные квартиры как в новострое, так и в типовых домах советской постройки. Но в Центре и самая дорогая аренда. Двухкомнатные квартиры сдают по 300-650 евро, трехкомнатные – по 400-750 евро, однокомнатные – по 160-250 евро. Далее в приоритете у клиентов Ботаника и Рышкановка. В этих районах аренда однокомнатный квартиры обходится 100-200 евро, двухкомнатной – 170-280 евро, трехкомнатной – 230 – 330 евро. Самая дешевая аренда жилья на Старой Почте соответственно однокомнатные – по 100-150 евро, двухкомнатные - 160- 200 евро, трехкомнатные – 180-280 евро».

 

Средний срок аренды составляет девять месяцев, краткосрочная аренда практикуется на срок от недели до месяца в основном в центре города. Средняя доходность от сдачи внаем квартир в домах типовых серий в Кишиневе в 2014 году по данным агентства недвижимости Euroimobil составила по районам города от 6,13% до 7,25% (не считая Центр). В Центре максимальную доходность приносит сдача в аренду двухкомнатных квартир -10,03%, трехкомнатных – 9,99%, и однокомнатных- 7,99%. Наименее выгодно сдавать внаем трехкомнатные квартиры на Старой Почте – доходность – 5,98%.

 

Рынок аренды в сегменте жилья бизнес-класса не подвержен всплескам сезонной активности, спрос арендаторов равномерный в течение года. По информации Nika Imobil однокомнатная квартира бизнес-класса сдается по цене 250-300 евро, двухкомнатная – 400-500 евро. В этом сегменте выделяют несколько домов премиум-класса это жилой комплекс Crown Plaza на ул. Букурешть, Lara City на ул. 31 Августа, новые дома на ул. Еминеску. Основным преимуществом таких домов является удачное месторасположение, наличие парковки и охраняемая территория. В них стоимость арендной платы значительно выше. Аренда двухкомнатной квартиры здесь обойдется 800 евро, трехкомнатной – 1000 евро, включая аренду парковочного места.

 

«Особое место в сегменте элитной недвижимости занимают современные жилые особняки. Стоимость аренды такого дома, полностью оборудованного мебелью и бытовой техникой в районах парка Валя Морилор, парка Дендрарий составляет 2000-2500 евро, а в отдельных случаях может доходить до 3000-3500 евро, - говорит Петр Олейник. – Эти районы самые популярные среди иностранных нанимателей, другие районы города они даже не рассматривают. Снимают такие дома в основном работники посольств, иностранных компаний, которые приезжают в Молдову на работу с семьями. Предложение в этом сегменте значительно превышает спрос, а число дипломатических представительств в Молдове ограничено».

 

Хорошим спросом пользуются особняки на Телецентре (улицы Чокырлией, Нукарилор), отмечает Виктория Китик. Их снимают не только иностранцы, но и наши граждане на время ремонта новой квартиры, например. Главное на что обращают внимание арендаторы элитной недвижимости – месторасположение, состояние ремонта и мебели. Для них не столь важно количество квадратных метров или высота потолка. Такой контингент арендаторов предпочитает снимать дома на участке 6 соток и более, двухэтажные, площадью 200-250 кв. м, с отдельными спальнями, бассейном, террасой и в хорошем состоянии. Цена аренды от 1500 до 2500 евро.

 

Арендодатели, которые находят клиентов через риэлторские агентства, предпочитают заключать договор, который дает гарантию, как собственнику жилья, так и клиенту. Сдача в аренду жилья достаточно распространенный бизнес в Кишиневе. У кого есть средства, покупают по несколько квартир в новострое, иные берут ипотеку и за счет аренды выплачивают кредит. «Не могу сказать, что это очень выгодно, но это стабильный и прогнозируемый бизнес. Потребность в жилье будет всегда, особенно в столице, где сконцентрированы денежные потоки», - говорит Раду Шитов.

 

Падение курса лея не могло, не отразится на рынке аренды жилой недвижимости – ставки аренды медленно пошли вниз. Арендаторов не устраивает нынешний уровень цен, они добиваются его снижения. Более стабильны в этом отношении посольства иностранных государств, у них на аренду жилья для сотрудников заложен определенный бюджет.

 

«В сегодняшних условиях арендаторы уже идут на снижение ставок аренды, например, аренда квартиры, которая сдавалась за 150 евро, буквально в последние дни опустилась до 120 евро и я не исключаю, что не дойдет до 100 евро, - говорит Петр Олейник.- Фактически рынок еще не отыграл ситуацию со стремительным обвалом лея, для этого потребуется месяца два. Можно прогнозировать, что однозначно произойдет снижение цен на недвижимость и ставок арендной платы, поскольку они номинируются в евро. Я считаю, что основная проблема нашего рынка недвижимости именно валютная составляющая. Если бы цены номинировались в леях ситуация была бы другой. Я думаю, рынок на два три месяца остановится, а на каком уровне начнет работать заново, никто не знает».

 

«На наиболее ликвидные двухкомнатные квартиры в Центре (40-44 кв. м) цена, скорее всего не упадет, потому, что на них достаточно желающих и всегда найдется клиент, который заплатит в валюте, - считает Раду Шитов. – Так как неизбежна цепная реакция, собственник несет расходы на ремонт квартиры, оснащение мебелью, техникой, цены, на которые зависят от курса валюты. А в целом, пока нет ясности в экономике, прогнозировать, как сложится ситуация на рынке недвижимости проблематично».

 

Татьяна ГЛАЗОВА